Que hem de tenir en compte.
Primer de tot, ens hem d’assegurar que els metres de parcel·la i de la construcció corresponen amb la realitat. És un requisit important, ja que en el cas de tenir un comprador de la teva finca, segurament necessiti finançament i per aconseguir aquest finançament, apareix la figura del taxador, que comprova que la realitat i els papers coincideixen per finalment donar-l’hi un valor a la finca.
En el cas que tot coincideixi, ja pots continuar amb la compravenda sense cap més problema.
En el cas contrari, poden ser per dues causes:
- Primer, que el terreny sobre que està construïda la finca no coincideixen, llavors s’haurà de fer un procediment per excés de cabuda
- O bé, que els metres quadrats de la construcció no coincideixen, haurem de fer una declaració d’obra nova.
Què fer abans d’iniciar un procediment per excés de cabuda?
Suposem que tenim una finca de 3.200 m2 segons ens diu el cadastre, i revisant la documentació de la finca veiem que a l’escriptura només hi consten 1.200 m2.
Per començar, contactarem amb un professional del sector immobiliari per veure quin és el procés per arreglar els papers.
Poden passar dues coses:
- En primer lloc que el cadastre sigui correcte i només hàgim de fer una instància en el registre de la propietat per demanar aquesta rectificació
- O bé, que hàgim de fer un estudi topogràfic, els tècnics encarregats de fer aquest estudi ja són experts en cadastre i propietat, treballem conjuntament amb els professionals del dret, complementant els coneixements tècnics amb els jurídics i adjuntant un acurat estudi de la finca per assegurar-nos que modificarem la superfície segons la realitat del terreny, per al final poder inscriure una superfície cadastral, escripturada i real.
Finalment, el tècnic s’encarrega de l’esmena cadastral en cas que hi hagi discrepàncies, esmena necessària abans de redactar la nova escriptura amb l’excés de cabuda, donat que s’ha d’adjuntar la fitxa de la consulta descriptiva i gràfica cadastral de la parcel·la.
Què necessitem per fer la declaració d’obra nova?
Imaginem que casa teva té una superfície de 180 metres quadrats, distribuïts en dues alçades 90 metres quadrats cada una, però en el moment de fer la comprovació de l’escriptura només mencionen 90 metres quadrats.
A continuació es faran passos semblants que hem fet en l’excés de cabuda.
- El primer cas, podria ser, que en el cadastre surten tots els metres i només la notaria corregeixi aquests metres en una nova escriptura de declaració d’obra nova.
- En segon cas, ens podem trobar, que tinguem tots els documents de quan vam executar les obres i així només haurem de parlar amb la notaria per reflectir aquestes obres en una nova escriptura.
- I per últim, si no estàs en cap dels dos altres casos exposats en els altres punts, haurem de contractar els serveis d’un arquitecte que et faci uns plànols nous de l’habitatge perquè així se certifiquin els metres reals.
Em sortirà molt car? Quant de temps tardaré a solucionar-ho?
Referent les despeses i els impostos a pagar dependrà de quin cas et trobis, de quin valor tenies declarat anteriorment i quin valor es doni a la nova declaració.
Quant al temps dependrà de cada cas i de com estiguin les administracions implicades.
Que faig si ja tinc un comprador, però m’he trobat amb aquest problema?
Nosaltres com a professionals en el sector oferim dues possibilitats:
- El lloguer amb opció a compra: El futur comprador ja podrà gaudir de l’habitatge mentre es regularitzen els papers i quan estigui tot fet, podrà executar el dret de compra sobre la casa. També és una bona opció perquè el venedor haurà cobrat una part de l’operació i podrà fer front a les despeses ocasionades.
- Contracte arres: També és una altra possibilitat, ja que el comprador s’assegura la reserva de la casa, que es quedarà en el preu que hàgiu pactat en aquell moment i el venedor haurà cobrat una part de l’operació i podrà fer front a les despeses ocasionades.
